بهترین وکیل ملک در مشهد | وکیل خوب ملک مشهدتلفن پذیرش : 09156665431 |
در این مقاله سعی شده به برخی از نکات مهم و کلی حقوقی ملک در زمان ثبت هر معامله بپردازیم اما با لحاظ کردن همه ی این موارد باز هم شما از مشورت نمودن با وکیل متخصص ملک بی نیاز نیستید.
- اول شناسایی کردن تمامی مدارک آن فروشنده ملک
- بررسی کردن کامل وضعیت سند در زمان معاملات ملکی
- زمین های مصادره ای و ستاد اجرایی فرمان امام را خرید کردن
چند نکته حقوقی مهم که در زمان خرید هر گونه ملکی ملزم است که بدانید خرید و فروش هر گونه ملک یا زمینی کاری ساده نیست گهگاه در معاملات مسکن و املاک ، مشکلاتی مثل عدم تعهد به نوع قرار داد از سمت بنگاه املاک یا هر دو طرف معامله افراد را به مشکلات و دردسرهای مالی و حقوقی زیادی نیز می اندازد.
در حقیقت مراحل خرید مسکن و زمین گاهی بقدری پیچیده و مشکل می‌شوند که طیف گسترده ای از مردم نمی‌دانند که درحقیقت چه طور می بایست عمل کنند. در نتیجه به قراردادی تن می دهند که درحقیقت با چشمانی بسته امضا نموده اند .
هر روز شاهد آن هستیم که افرادی هستند که به دفاتر حقوقی مراجعه کرده و در دامی بسیار بد گرفتار شده اند که در بعضی کار از کار گذشته است آن هم به علت نابلدی و امضای قراردادی که گاها اطلاعات کاملی از عواقب آن نداشته است و تنها با دانستن یک یا چندین ماده حقوقی که کامل و کافی نیست .
آن فرد می توانست با همراهی یک فردی آگاه و یا وکیلی در زمینه معاملات املاک ، از به وجود آمدن آن جلوگیری بنمایند . و جلوی تعدادی از ضررها را در همان مرحله اول بگیرند.
تمام پرونده های دعاوی ملکی به سه شکل است : دعاوی کیفری، دعاوی حقوقی و همچنین دعوای ثبتی در موضوع ملک که از کلاهبرداری گرفته تا خرید و فروش و اجاره تا نقض کردن قوانین معاملاتی و یا تعهدات قرارداد را نیزشامل می شوند.
- اول شناسایی کردن تمامی مدارک آن فروشنده ملک :
در گام نخست می بایست کلیه ی مدارک شناسایی و وکالت نامه ی قانونی امضا کنندگان یا فروشنده قرارداد را به طور کامل دقیق بررسی کنید . اگر شخص دیگری را به جای هریک از طرفین معامله به عنوان قیم یا وکیل ، قولنامه را امضا کند می بایست تمامی اطلاعات مالک اصلی با فروشنده و مدارک صاحب سند همه با هم مطابقت داده شود. نکته دیگر اینکه شخص نباید ممنوع المعامله باشد .
به طور مثال فردی که ورشکسته است از لحاظ قانونی امکان شرکت در هیچ گونه معامله ای را ندارد. برای کسب اطلاعات بیشتر در زمینه معامله با اشخاص ورشکسته و نوع معامله با آنها به وکلای مجموعه ما تماس حاصل کنید . شخص مورد معامله ملکی نباید محجور یا به هر دلیلی مثل بیماری یا دچار کهولت سن باشد زیرا که معامله با این افراد از نظر قانونی باطل است. برای اطلاعات بیشتر می توانید از طریق وکلای مجموعه ما از اداره سرپرستی محجوران استعلام بگیرید.
- بررسی کردن کامل وضعیت سند در زمان معاملات ملکی :
گام بعدی اطلاعات کامل داشتن از وضعیت سند و شرایط ملکی مورد معامله می باشد . برای انجام دادن معاملات ملکی بی درد سر و مطمئن بهتراست در هنگام تنظیم هر گونه قرار دادی هم اشخاص حقیقی و حقوقی بررسی و شناسایی شوند و هم وضعیت مورد معامله و هم از لحاظ ثبت در دفاتر اسناد ، وثیقه ای و توقیفی ، توابع و ملحقات ، مشاعات ساختمان همگی مشخص شوند. کلیه ی اسناد ملکی دارای قسم های مختلفه با قوانین ثبتی مختص به خود می باشند . باید مستاجر یا خریدار قبل از عقد قرارداد از نوع و وضعیت هر گونه سندی آگاه و مطمئن شود. چنانچه نکته ی مبهمی در مورد وضعیت هر سند مالکی مشاهده شود در این طور موارد تمامی مواردی که دلیل بر بی شک و شبهه بودن ملک باشد را از فرد فروشنده طلب بنمایید. در ضمن می توانید از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور و از طریق کد رهگیری املاک استعلامات لازم را بگیرید.
- زمین های مصادره ای و ستاد اجرایی فرمان امام را خرید کردن :
در خرید زمین به قوانین خرید زمین از اشخاص حقوقی و حقیقی و نهادها توجه کنید . فروشنده باید مجوز وکالت از نهاد داشته باشد و ما باید از صحت آنها اطمینان حاصل کنیم .
برخی از زمین‌هایی که توسط دادگاه‌های انقلاب مصادره شده و به دستگاه‌هایی مانند ستاد اجرایی فرمان امام(ره)، بنیاد شهید، بنیاد مستضعفان ، کمیته امداد و… منتقل شده‌اند، به طور معمول با مشکلاتی نیزهمراه هستند ؛ چون امکان دارد که مالکین پیشین ادعایی را درمورد ملک سابق خود مطرح کنند که از سوی نهادهای قضایی مورد بحث و بررسی قرار بگیرد.
- خریداری زمین های داخل طرح و کشاورزی :
برخی از زمین‌ها درون طرح و در محدوده‌ی طرح تفصیلی قرار گرفته‌اند بنابراین پیش از خرید زمین می بایست از طرح تفصیلی شهر مربوطه اطلاعاتی را کسب کنیم و در مورد مشمول طرح نبودن هر گونه ملکی که مربوط به ماست اطمینان حاصل کنیم .
به توجه به نکات حقوقی برای خرید زمین های کشاورزی الزامی است . برای خرید زمین‌هایی که سندی ندارند و بصورت محلی و سنتی برای آنها سندی تنظیم شده است باید پیش از انعقاد هرگونه قراردادی از مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمی استعلام‌هایی را کسب کنید و درباره‌ی صحت این دسته از اسناد اطمینان حاصل کنید.
- باید ملک با وضعیت موجود تطابق داشته باشد:
حتما پیش از معامله ی زمین یا ملک مورد نظر آن را دقیق مشاهده و بررسی کنید و تمام جوانب آن را از حیث عیب و نقص و خرابی در نظر بگیرید. با مشاهده هر گونه عیب و نقصی در ساختمان حتما مشخصات دقیق آن را در متن قولنامه ای درج کنید.
- معامله کردن املاکی که ورثه ای هستند :
در معامله ی املاک ورثه ای می بایستی مشخصات دقیق کل موکلین یا ورثه با گواهی انحصار وراثت و اطلاعات ملک مطابقت داشته باشد. معامله کردن این طور املاک با حضور و موافقت تمامی وراث امکان پذیر است حتی اگر یک شخص مخالف باشد ، پیگرد قانونی دارد و به پس از تعیین سهم هر یک از ورثه موکول می شود. در معاملات املاکی که چند مالک دارد ، حضور و امضای همگی مالکان یا وکلای قانونیشان کاملا واجب می باشد.
چنانچه بقیه مالکان نتوانند حضور پیدا کنند حضور یک نفر به عنوان نمایند حضور همان یک نفر به عنوان وکالت از سوی بقیه افراد کافی است . مالک هم باید مبایعه نامه داشته باشد وهم باید به شرایط مبایعه نامه پایبندی کامل داشته باشد که این از الزامات ضروری معاملات املاک می باشد.
- کل مبلغ معامله را یکجا پرداخت نکنید:
هیچگاه تا زمان تحویل گرفتن کامل یک ملک ، مبلغ یا وجه آن را کامل را پرداخت نکنید . تحویل کامل ملک یعنی هم دریافت فیزیکی محل وهم بعد از انتقالات ثبتی سند .
اگر قبل از تحویل ملک کل مبلغ معامله را دریافت نکرده اند ، می بایستی که باقیمانده پول خود را از لحاظ زمان دقیق و مقدار پرداخت کنند با شرطی که مبنی بر فسخ یک طرفه
قرارداد باشد بدون آنکه به دادگاه مراجعه کنند . ( در صورتی که شرایط محقق نشد ) در قرارداد درج کنید تا مستاجر یا خریدار به شکل متقابل مکلف است به پرداخت ما بقی مبلغ
باقیمانده در موعد مقرر شود.
- تعیین کردن شروطی برای فسخ قرارداد :
بهتر است برای پیشگیری از مشکلات بعدی در قرارداد شروطی بر فسخ آنها نیز تعیین شود و آن را به شکلی کتبی در قولنامه نیز قید شود .
- ثبت و تنظیم سند در قرار دادها :
بهتر است هر نوع انتقال یا تنظیم سندی در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور و دفتر اسناد رسمی صورت پذیرد. اگر قولنامه ای توسط بنگاه املاک یا مشاورین آنها تنظیم شود ، لازم است که بر دریافت کد رهگیری در زمان تنظیم قرارداد تاکید شود.
- در معاملات املاک تنظیم قانونی قراردادها الزامی است :
حتما باید معامله ملک نزد بنگاه املاک دارای جواز کسب از اتحادیه املاک صورت گیرد . و فورا کد رهگیری آن دریافت شود. اگر ماموری فاقد صلاحیت تنظیم یا ثبت قراردادی رسمی باشد و آن قرار داد قانونی یا رسمی باشد ودر دفاتر اسناد رسمی و یا سایر مراجع قانونی تنظیم شود باز هم این نوع قرار داد عادی وغیر رسمی تلقی خواهد شد .
